大田区東馬込にてALC外壁アパートの外装メンテナンスを行いました2026.03.06

お客様からのご要望とご提案内容

今回ご依頼いただいたきっかけは、以前アパートの退去後に行った内装改修工事の仕上がりにご満足いただけたことでした。その信頼から、外壁のメンテナンス工事についてもお任せいただくこととなりました。現地調査を行ったところ、屋上防水部分の立ち上がりにある笠木がずれており、その隙間から雨水が侵入して建物内部に水が入り込んでいる状態が確認されました。建物の状態やメンテナンス時期としても、今回の施工はとても良いタイミングでの工事となりました。また、外階段の鉄部には全体的にサビが発生しており、劣化が進んでいる状態でした。そのため、単に錆止め塗装を行うだけでなく、今後サビが発生しにくくなるよう、端部の劣化部分にはコーキング補修も行うご提案をさせていただきました。

カラーについては、賃貸アパートということもあり、施主様からブルー系の色味をご希望いただきましたが、「居住者様が見ても違和感や不快感のない外観にしたい」というお考えもお持ちでした。そのため、完成後のイメージが分かりやすいようカラーシミュレーションによる色選定をご提案しました。実際には同じ色でも、配色する場所によって建物全体の印象は大きく変わるため、複数のパターンを確認しながら建物に合った色を決めていきました。

また、塗料については弊社で取り扱っている塗料のグレードや機能をご説明し、施主様のご希望である「耐久性」と「遮熱機能」を兼ね備えた塗料をご提案しました。耐久性の面ではフッ素樹脂を含んだ約20年前後の耐久性が期待できる塗料をご希望だったため、遮熱機能も備えたアステックペイントの「フッ素REVO1000-IR」をご提案いたしました。遮熱機能をご希望された理由は、「少しでも夏場の室内環境が快適になれば、居住者様の住み心地の改善につながるのではないか」という施主様の思いからでした。入居者様のことを思う素敵なお考えからでした。

工事の基本情報のご紹介

現地調査時の様子（施工前の状況のご紹介）

現地調査を開始し、外壁に触れるとチョーキング現象が起こっていました。チョーキングは、紫外線や雨風の影響で塗料の樹脂成分が分解され、顔料が粉状になって表面に出てくる現象になります。外壁を手で触ると白い粉が付くのが特徴です。外壁材を保護する機能が弱くなっており、塗膜の防水性が低下している場合に見られます。

外階段の鉄部では、初期段階では表面に薄くサビが出る程度でしたが、このままメンテナンスを行わず放置するとサビが全体に広がり、塗膜の膨れや剥がれが発生してしまいます。さらに劣化が進むと鉄部が腐食し、穴あきや強度低下につながります。外階段は日常的に人が使用し、腐食が進行すると安全性にも影響を及ぼす恐れもあるため、外壁をメンテナンスする際に一緒に施工してあげることが重要です。

ALC外壁で塗膜の劣化が進むと、表面に髪の毛のような細いひび割れ（ヘアークラック）が発生することがあります。このひび割れを放置すると雨水が外壁内部に浸入しやすくなり、ALCパネル内部の鉄筋が腐食する原因となります。

鉄筋が腐食すると膨張し、外壁表面のひび割れの拡大や剥離などの劣化につながる可能性があるため、早めのメンテナンスが重要になります。

施工中の様子

ALC外壁塗装【作業品質を確保するための足場組み】

まず最初に足場組みを行います。塗装工事における足場組みは、安全性と作業品質を確保するための最初の重要な工程です。

建物を囲うように鉄製の架台を組み、職人が安定して立てる作業床を設置します。足場があることで高所部分まで均一に塗装でき、ムラや塗り残しを防ぐことができます。

また、足場の外側にはメッシュシートを張り、周囲への塗料の飛散や工具の落下を防止します。

工事中は振動や騒音が発生する可能性があるため、工事期間や工事内容をご説明し、近隣の皆様への配慮として事前にご挨拶を行っております。

また、今回の建物には工事期間中もお住まいの方がいらっしゃるため、入居されている皆様にも事前に工事の内容を周知させていただきました。

足場の設置は、一般的な戸建て住宅であれば半日～1日程度で組み終わりますが、今回は建物の規模が通常より大きかったため、足場の組立には丸1日かかりました。

塗装の仕上がりを左右するため、丁寧で安全な足場設置が欠かせません。

ALC外壁塗装【塗装前の高圧洗浄による下地処理・養生】

足場組みが終わると、高圧洗浄に入ります。

塗装前に行う高圧洗浄は、外壁の表面の汚れ、カビ、藻、古い塗膜の剥がれかけ部分を除去し、塗料の密着性を高める重要な下地処理になります。

汚れやホコリが残ったまま塗装すると、塗膜の剥がれやムラの原因になるため綺麗に取り除きます。今回のALC壁は凹凸があるため、そこに汚れが溜まりやすいです。高圧洗浄では強い水圧で外壁表面を洗い流すため、目に見えない細かな汚れや埃までしっかり除去し、塗装に適した下地状態へ整えることができます。丁寧に洗浄することが塗装の耐久性を左右します。洗浄途中の写真からも分かるように、洗浄を行った部分は汚れが落ち、きれいな表面が現れていることが確認できます。

洗浄後は十分に乾燥させることで、塗料がしっかり密着し長持ちする仕上がりになります。

弊社では、この機会に塗装面以外も洗浄させていただいております。

壁がしっかり乾いたら、養生作業に入ります。

養生をすることで、塗装面と塗装面以外の境界線を綺麗に仕上げることが出来ます。

窓の他、玄関ドア・雨樋・植栽・車・室外機などをビニールシートやテープで覆い、塗料の飛散や汚れを防ぎます。

塗装面以外の付帯部を含め、外壁用塗料を使用しない部分については、この段階で養生を行います。付帯部を塗装する際には、その部分の養生のみを後から外して作業を進めていきます。

塗装前の下地補修【ひび割れ補修】

ALC外壁に大きなクラック（構造クラック）や欠けがある場合、塗装前に適切な補修を行うことが最も重要です。ひび割れた部分や欠けた部分に変成シリコンなどの高耐久シーリング材を使用して充填します。補修跡が目立たないよう全面に平坦に仕上げていきます。

他の面と同様にクラック補修の上から下塗り材を均一に塗布することで塗膜の密着力と防水性を確保します。適切な補修を行い、再発防止と塗装の長寿命化につなげます。

ALC外壁塗装【下塗り/1回目】

ひび割れを含めた下地補修が終わると、下塗りの工程に入ります。

外壁塗装における下塗りは、外壁材と上塗り塗料の密着力を高める役割を担います。

下塗りにより、塗膜の剥がれや膨れを防ぎ長期間安定した仕上がりを保てます。また、ALCの下地の吸い込みを抑える機能があり、上塗りがムラなく仕上がるよう調整します。

現地調査の結果、目地には十分な厚みと弾力があり、正常に機能していることが確認できました。そのため、今回は目地単体の補修は行わず、下塗り材を厚めに塗布することで既存の目地を保護する方法で補修を行いました。

目地補修において、目地を打ち換えたり打ち増ししたりする補修は、別途費用が発生します。今回のように、全体が劣化する前に適切なメンテナンスを行うことで、施工費用を抑えつつ建物の耐久性を維持できる点がメリットとして挙げられます。

今回の様に、劣化が進んだALC壁には、微細なひび割れを埋めるフィラータイプの下塗り材を使用することで、下地の補修と強化が同時に行えます。今回使用した青色のフィラーはクラック補修向きの下塗り塗料になります。

適切な下塗りを行うことで、中塗り・上塗り塗料の性能が最大限発揮され、外壁全体の耐候性と美観を長く維持することができます。

下塗りの工程では、外壁だけでなく軒天（天井部分）の下塗りも行い、塗膜の密着性を高めていきます。

ALC外壁塗装【中塗り/2回目】

外壁塗装における中塗りは、上塗りと同じ塗料を使って塗膜の厚みを確保し、耐久性を高めるための重要な工程になります。中塗りの最大の役割は「塗膜の強度と均一性をつくること」です。

下塗りで整えた下地に対し、中塗りでしっかりと塗料をのせることで、上塗りだけでは足りない膜厚を補い、長期間外壁を保護するための基盤を形成します。

また、中塗りは上塗りと同じ塗料を使うため色の発色（今回は パストグリーン色 / マウンテンブルー色）を安定させる役割もあり、外壁全体の色ムラを防ぎ、美しい仕上がりにつながります。さらに、中塗りで適切な厚みを確保することで、塗膜が丈夫になり、上塗り塗料の遮熱性能・汚れにくさ・防水性などの機能が最大限発揮されます。

ALC外壁塗装【上塗り/3回目】

上塗りは、仕上げとして外観の美しさと外壁の保護機能を最終的に確立する重要な工程になります。下塗り・中塗りで整えた下地や塗膜の上に塗布され、塗膜の厚みを最終的に確保します。

耐候性や防水性、耐汚染性などの性能を発揮し、色や艶を決定する工程でもあります。建物の美観や意匠性を左右します。

今回の様に遮熱機能が備わっている場合、上塗りの塗布によって熱反射効果や断熱効果が最大化され、室内環境の快適性向上や省エネにも貢献します。さらに、防カビ・防藻や汚れ防止など、機能性塗料の性能も上塗りで完成されます。

付帯部塗装【建物全体の耐久性を向上】

付帯部塗装とは、外壁や屋根以外の雨樋、破風板、水切り、軒天、シャッターボックス、笠木、固定金具など建物の周辺部位に行う塗装のことです。

外壁より面積は小さいですが、風雨や紫外線の影響を受けやすく、放置すると腐食や劣化が進みます。

付帯部も適切な塗装を施してあげることで、外壁同様、美観維持と建物寿命の延長が可能になります。

塗装前は高圧洗浄にて外壁同様、塗装面の下地を整えます。今回のように建物内部を塗装する場合も水圧を調節しながら、綺麗にしていきます。

付帯部には弱溶剤塗料を使用します。弱溶剤塗料は、金属・塩ビ・木部など幅広い素材に密着しやすく、塗膜の剥がれや浮きが起こりにくいという特長があります。また、紫外線や劣化に強く、色あせやチョーキングが起こりにくいため、長期間きれいな状態を保ちやすくなります。

鉄部塗装では、ケレンの下地処理を行った後、錆止め材を塗布しております。

弊社では、外壁に使用する塗料の耐久年数に合わせて、付帯部に使用する塗料の耐久性も統一しております。

弊社ではベランダをはじめ、塗装できる面は全て塗らせていただいております。

ベランダの床塗装は、雨水や紫外線から床面を守り、建物内部への漏水を防ぐための重要な防水メンテナンスになります。外壁同様、長期間の使用により、ひび割れや色あせ、塗膜の剥がれが生じると、防水性能が低下して雨漏りの原因になります。

弊社では大きな剥離現象や防水層がダメージを受けていない限り、トップコート塗装による補修を行っております。定期的にメンテナンスをすることでベランダ床も防水性・耐候性が向上します！

基礎面の塗装

現地調査を行った際、前回のメンテナンス時に基礎面の塗装補修をされていることが確認できたため、施主様と相談の上、今回も外壁と同様、基礎面の塗装補修を行いました。

今回はメーカーからの仕様書通り、表面のひび割れをコーキングにより充填し下地処理を行った後、基礎面の保護として基礎ガードを2回塗布しました。

基礎ガードはコンクリート基礎専用の塗料で、表面に保護塗膜を形成し、防水性を高めることで雨水や湿気の浸入を抑え、基礎の劣化を防ぐ役割があります。

また塗膜に弾性があり、細かなひび割れにも追従しやすくクラックの進行を抑える効果も期待できます。さらに、透湿性が高い点も特長の一つで、内部にこもった湿気を外へ逃がすことで、塗膜の膨れや剥がれを防ぎます。汚れやシミが目立ちやすい基礎部分をきれいに整えることで、建物全体の美観向上にもつながります。

足場解体前検査

足場を解体する前に職人と現場監督が責任をもって最後の確認を行います。

お客様にも建物周りをご一緒に確認していただきます。また、足場を登らないと見えない部分は撮影した写真を見ていただきます。契約させていただいた施工内容に対し、お客様にご納得いただけるまで解体作業に進むことはありません。

お客様の了承を得た上で足場解体を行い、その後完工書類に記入をしていただき初めて工事が完工となります。

完工後、請求書と一緒に保証書をお渡ししております。お客様が安心して工事を任せていただけるように、工事期間中も施工が行われた日は写真と動画付きで進捗状況を報告させていただいております。

弊社では、お客様の納得と信頼に寄り添った工事を提案時から常々心がけております。外壁や屋根の補修でお困りやお悩みがある場合はお気軽にお問い合わせください！